Важные критерии при оценке недвижимости

При оценке стоимости недвижимости 4 основных момента являются основополагающими в этом процессе. Это спрос на данную недвижимость, отчуждаемость таких объектов, ограниченность таких предложений и фактор полезности этой недвижимости. В свою очередь, фактор полезности включает в себя дополнительные критерии оценки недвижимости. Это размер получаемого дохода, риск потери, и время, связанное с получением будущего дохода от вложенных инвестиций.

Для коммерческой недвижимости фактором полезности является, в первую очередь, доход от использования данной недвижимости. Для оценки стоимости отдельного предприятия, как единого комплекса, используются различные методы, позволяющие найти обоснованную цену основных средств и оборотных активов на определенную дату, дающие возможность спрогнозировать выгоды от использования, как материальных, так и нематериальных активов, рассчитать текущие и будущие выгоды для предприятия на определенный срок.

При оценке недвижимости, в зависимости от дальнейших целей функционального использования, используются такие критерии оценки как рыночная стоимость предприятия (при купле-продаже), инвестиционная стоимость (при инвестициях), восстановительная стоимость (при страховании недвижимости), залоговая стоимость (при получении кредита), ликвидационная стоимость (при добровольной ликвидации либо банкротстве).

При проведении оценочных мероприятий важно принять во внимание все факторы, способные повлиять на ценообразование. Это и внутреннее оформление, и репутация фирмы-застройщика, и престижность района, и соответствие недвижимости потребностям и желаниям потенциальных покупателей, и используемые приемы строительства, и т.д. Все эти возможности включаются в денежную оценку стоимости любого объекта недвижимости. Скажем, нормальная рыночная стоимость образуется путем реализации недвижимости на рынке, при условии, что и продавец, и покупатель имеют всевозможную информацию по данной недвижимости от консультантов – специалистов в области строительства, от юристов (в вопросах, связанных с передачей титула собственности).

Оценочную рыночную стоимость коммерческой недвижимости также сложно определять просто путем сравнения, исходя из анализа аналогичных сделок, так как на данную недвижимость воздействует целый ряд поправочных факторов, влияющих, непосредственно, на ее стоимость.

К поправочным факторам, входящим в состав рыночной стоимости любой недвижимости, относятся также налоги в бюджет. Как правило, продажная стоимость может сильно отличаться от покупной стоимости. И это может быть обусловлено отсутствием каких-либо обязательных условий ценообразования. К примеру, это отсутствие времени на изучение рынка сбыта у продавца недвижимости либо острая необходимость в срочной продаже. Эти моменты, естественно, сказываются на уменьшении цены объекта. На продажную стоимость также влияет и возможность получения ипотечного займа для приобретения недвижимости.

При использовании недвижимости для инвестирования потенциальный покупатель просчитывает для себя все затраты, связанные с данной недвижимостью, учитывает и потенциальные возможности ее будущего использования в коммерческих целях и ее рыночную стоимость в последующие периоды с другими альтернативными видами инвестирования. Это могут быть вложения в другие ценные активы (ценные бумаги, фьючерсы, опционы и т.д.). Главное в инвестировании – приращение доли капитала на каждый вложенный процент.